Vendre la maison d'un parent atteint d'Alzheimer : les démarches juridiques et fiscales expliquées

L'équipe de Famillys
3 mai 2023
8 min de lecture

Dernière mise à jour : 16 avr.

Lorsqu'un parent fait son entrée en EHPAD ou bien lorsqu'il est atteint de la maladie d'Alzheimer, la question délicate de la gestion de son patrimoine immobilier se pose rapidement, notamment pour financer les frais élevés liés à cet hébergement spécialisé. Peut-on vendre sa maison ?

Quelles sont les démarches à respecter ?

Faut-il une autorisation particulière ? La vente est possible, mais elle est strictement encadrée pour protéger la personne vulnérable.

La maladie d'Alzheimer est une affection neurodégénérative qui entraîne une détérioration progressive des fonctions cognitives, notamment la mémoire, le langage et le raisonnement. Elle est la principale cause de démence et touche aujourd’hui des millions de personnes dans le monde.

Cette maladie évolue généralement vers une perte d’autonomie et représente l'une des causes majeures de handicap et de dépendance chez les personnes âgées. Elle est caractérisée par l’accumulation anormale de protéines dans le cerveau, notamment les plaques amyloïdes et les protéines tau, qui entraînent la dégénérescence des neurones. Bien que les causes précises de la maladie ne soient pas totalement identifiées, plusieurs facteurs de risque ont été mis en évidence, tels que l'âge, la génétique et certains facteurs environnementaux.

Actuellement, il n’existe aucun traitement curatif, mais des recherches sont en cours pour mieux comprendre les mécanismes de la maladie et développer des thérapies adaptées. Dans cet article, nous allons aborder la question de la vente du logement d'un parent atteint par la maladie pour financer sa maison de retraite.

Vente d'un bien immobilier pour un proche

Peut-on vendre la maison d’un parent atteint d’Alzheimer ?

Peut-on vendre la maison d'un parent alzheimer ? C'est la question que beaucoup de personnes se pose. Et la réponse est oui, il est tout à fait possible de vendre la maison d'un parent atteint de la maladie d'Alzheimer. La maladie d'Alzheimer est une maladie neuro-dégénérative qui atteint les facultés cognitives des personnes qui en sont atteintes. Cela a donc des répercussions sur les décisions qui sont prises par vos parents qui sont atteints de cette maladie.

Nous allons voir ici comment il est possible de vendre la maison d'un parent pour payer son Ehpad par exemple s'il est atteint de la maladie d'Alzheimer.

Faut-il une tutelle ou une curatelle pour vendre ?

Dans tous les cas vous ferez face à deux situations :

✔️ Parent encore autonome

Il peut vendre lui-même, avec éventuellement un accompagnement.

✔️ Parent dépendant ou désorienté

Une mesure de protection juridique est nécessaire :

curatelle : assistance
tutelle : représentation

En cas de tutelle, la vente nécessite l’autorisation du juge.

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Procédure détaillée de mise sous tutelle : délais, coûts et démarches

La mise sous protection juridique est souvent le passage obligé pour valider une transaction immobilière. Voici le parcours balisé pour les familles.

1. La constatation médicale (Le point de départ)

Vous devez solliciter un médecin inscrit sur la liste établie par le Procureur de la République. Un certificat médical simple de votre médecin traitant ne suffit pas.

Coût : Fixé par décret à 160 € HT (environ 192 € TTC), auxquels s'ajoutent des frais de déplacement.
Contenu : Le médecin évalue l'altération des facultés cognitives et préconise le régime (Tutelle, Curatelle ou Habilitation).

2. Le dépôt de la requête

Le dossier est déposé au greffe du Juge des Contentieux de la Protection (ex-Juge des Tutelles) du tribunal judiciaire dont dépend le domicile du parent.

Pièces requises : Certificat médical circonstancié, acte de naissance, justificatif d'identité et liste du patrimoine (incluant la maison à vendre).

3. L'instruction et l'audition

Le juge dispose d'un délai légal pour instruire le dossier. Il auditionne le parent (si son état le permet) et les proches.

Délais constatés : Comptez 6 à 10 mois selon l'encombrement des tribunaux.
Coût : La procédure de saisine est gratuite.

4. L'ordonnance de protection

Une fois le tuteur nommé (généralement un enfant ou un mandataire judiciaire), celui-ci reçoit un jugement.

Attention : Être tuteur ne donne pas le droit de vendre seul. Pour la vente immobilière, une requête spécifique en autorisation de vente doit être déposée par la suite.

Quelles sont les démarches pour vendre ?

Dans le cas d'une mise sous tutelle, la procédure comprend :

Mise en place d’une mesure de protection (si nécessaire)
Estimation du bien immobilier
Demande d’autorisation au juge des tutelles
Signature de l’acte de vente

Le juge vérifie que la vente est justifiée (financement dépendance, intérêt du parent…).

Résidence principale vs. Résidence secondaire : Tableau comparatif et exemples chiffrés

Le statut fiscal et juridique change radicalement selon l'usage du bien. La loi protège particulièrement le "logement familial".

Critère	Résidence Principale (Occupée ou < 2ans d'EHPAD)	Résidence Secondaire (Maison de vacances ou bien locatif)
Accord du Juge	Obligatoire (Art. 426 Code Civil), même si le prix est excellent.	Obligatoire, mais le juge est moins restrictif sur l'affectation.
Exonération Plus-Value	Totale, si la vente intervient dans un délai "raisonnable" après l'entrée en EHPAD.	Nulle, sauf détention > 30 ans.
Prélèvements Sociaux	0 €	17,2 % (après abattements par année de détention).

Exemple chiffré :

Maison achetée 150 000 € en 2005, vendue 250 000 € en 2024 (Plus-value : 100 000 €).

Cas A (Résidence Principale) : Le parent part en EHPAD, la maison est vendue 12 mois après.
- Impôt à payer : 0 €. Le parent récupère 250 000 € pour financer son séjour.
Cas B (Résidence Secondaire) : Maison détenue depuis 19 ans.
- Après abattements pour durée de détention : l'impôt sur le revenu est d'environ 6 400 € et les prélèvements sociaux d'environ 11 500 €.
- Total dû : ~17 900 €. Le parent récupère 232 100 €.

Quelles conséquences du fait que mon proche soit atteint de la maladie d'Alzheimer pour revendre son bien immobilier ?

Le fait que votre proche ne soit plus capable de prendre des décisions seul fait qu'il est donc obligatoire que votre proche soit sous tutelle afin de pouvoir vendre sa maison.

Si cela n'est pas le cas alors la vente de la maison de votre parent atteint de la maladie d'Alzheimer peut être annulé.

Il est donc bien important de procéder par étape et de faire en premier lieu une demande de mise sous tutelle afin que votre parent se voit attribuer un tuteur qui peut être un membre de la famille ou un MJPM (mandataire judiciaire à la protection des majeurs)

Quelle fiscalité s’applique lors de la vente ?

La fiscalité dépend du statut du bien :

✔️ Résidence principale

👉 exonération de la plus-value (sous conditions)

✔️ Résidence secondaire

👉 imposition possible jusqu’à 36,2 %

👉 Le moment de la vente peut donc avoir un impact financier important. Estimez votre situation avant de vendre.

Pourquoi faut-il rapidement vendre la maison de son parent quand il va en Ehpad ?

Le moment de la vente et de la mise en vente de la résidence de votre proche atteint de la maladie d'Alzheimer sont les deux points primordiaux pour éviter de payer des impôts sur la plus-value.

Lorsque votre proche entre en EHPAD ou dans une maison d'accueil familial, sa résidence principale devient l'EHPAD et son logement dont il est propriétaire devient sa résidence secondaire. Les règles sont les mêmes pour les personnes atteintes de la maladie d'Alzheimer qui vendent leur maison.

Comme vous pouvez le voir, si votre projet est de vendre la maison de votre proche, il est donc très important de s'y prendre le plus tôt possible.

Les points de vigilance à connaître

Avant de vendre, il est important de :

vérifier la capacité juridique du parent
anticiper les démarches administratives
analyser l’impact fiscal
s’assurer que la vente est dans son intérêt

Le conflit sentimental de la vente d'une maison d'un parent atteint de la maladie d'Alzheimer

Cette maladie touche des millions de personnes dans le monde entier, en particulier les personnes âgées. Les familles de personnes atteintes de la maladie d'Alzheimer sont souvent confrontées à des décisions difficiles, notamment la vente de la maison de leur parent atteint de la maladie d'Alzheimer pour financer les soins nécessaires.

La vente de la maison familiale est une étape émotionnelle pour les familles qui ont de nombreux souvenirs attachés à leur maison. C'est une grande partie de leurs vies communes qui tend à disparaître. Mais pour les familles de personnes atteintes de la maladie d'Alzheimer, cette décision est souvent inévitable. Les soins pour les personnes atteintes de la maladie d'Alzheimer sont coûteux et les familles doivent trouver des moyens de financer ces soins pour garantir que leur proche reçoive les meilleurs soins possible.

Aller plus loin : les erreurs à éviter

👉 Certaines décisions peuvent entraîner une perte financière importante.

FAQ : Tout savoir sur la vente immobilière et Alzheimer

Q : Est-il possible de vendre la maison sans l'accord du juge si tous les enfants sont d'accord ?

R : Non. Si le parent n'est plus en état d'exprimer sa volonté, aucun notaire ne signera l'acte sans une ordonnance du juge des tutelles ou l'exercice d'une habilitation familiale, même en cas d'unanimité des héritiers.

Q : Que devient l'argent de la vente une fois le bien cédé ?

R : Les fonds appartiennent exclusivement au parent protégé. L'argent est placé sur un compte de gestion au nom du parent. Le tuteur peut utiliser ces fonds pour payer les frais d'EHPAD ou de soins, mais ne peut pas les distribuer aux enfants par anticipation.

Q : Combien de temps faut-il pour obtenir l'accord de vente du juge ?

R : Une fois le compromis signé et la requête envoyée, le juge rend généralement sa décision sous 2 à 4 mois. Il vérifie que le prix est conforme au marché et que l'intérêt du parent est préservé.

Q : Peut-on vider la maison avant d'avoir l'accord du juge ?

R : Prudence. La loi interdit de disposer des meubles et souvenirs sans l'accord du juge si le bien est la résidence principale. Il est conseillé de réaliser un inventaire par commissaire de justice (huissier) au préalable.

Conclusion

Vendre la maison d'un parent atteint de la maladie d'Alzheimer est une décision aussi complexe qu'émotionnelle. Au-delà des aspects juridiques et financiers, il s'agit avant tout de garantir le bien-être et la sécurité de votre proche, tout en respectant son histoire et ses souvenirs. En vous entourant de professionnels compétents et en prenant le temps de réfléchir aux différentes options, vous pourrez mener cette transition avec sensibilité et sérénité. Qu'il s'agisse de trouver un nouveau lieu de vie adapté ou de préserver les objets qui ont une valeur sentimentale, chaque choix mérite d’être fait avec bienveillance et empathie.

Il existe plusieurs ressources utiles pour les familles accompagnant un proche atteint de la maladie d'Alzheimer.

Voici quelques options sur lesquelles vous pouvez vous appuyer :

L'Appui propose des conseils et des références pour les aidants, notamment sur les aspects administratifs et le soutien émotionnel.
Le Guide de Ressources Alzheimer est un document interactif qui regroupe des informations essentielles sur les aides disponibles, les associations et les dispositifs d'accompagnement.
France Alzheimer met à disposition des aides sociales et financières pour les malades et leurs aidants, ainsi qu'un site dédié aux dispositifs d'accompagnement.

Ces ressources peuvent vous aider à mieux comprendre la maladie et à trouver du soutien.

☎️ Lignes d’écoute et soutien psychologique

Avec Nos Proches : ligne d’écoute gratuite au 01 84 72 94 72, tenue par d’anciens aidants.
Allo Alzheimer : disponible 24h/24 au 0 970 818 806 pour les aidants de personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer.