Vendre la maison de ses parents pour payer leur maison de retraite

Lorsqu'un parent fait son entrée en maison de retraite, la délicate question de la vente de son logement se pose bien souvent au sein des membres de la famille, notamment pour financer les frais élevés liés à cet hébergement spécialisé. La décision est très difficile pour les enfants, frères et sœurs, qui sont en recherche de conseils sur la gestion de ce capital mais aussi sur les alternatives potentielles d'hébergement pour leurs parents. Nous allons voir les éléments clefs à connaître du point de vue du droit, risque et conséquence concernant la vente d'un bien immobilier pour un proche dans cet article.

De nombreuses personnes âgées se voient dans l'obligation de vendre leur bien immobilier pour payer leur EHPAD. En effet, en fonction de leur situation financière, la pension de retraite et l'aide sociale ne suffisent pas vraiment face aux échéances futures. La vente de leur bien immobilier devient parfois nécessaire pour leur permettre de faire face aux mensualités parfois élevés des maisons de retraite.

Il y a chaque année, en France, 300 000 personnes âgées qui entrent en EHPAD. Ce virage dans une vie est un moment compliqué aussi bien au niveau moral, psychologique qu'au niveau financier pour tous les membres de la famille. Il faut se rendre à la réalité. Le coût d'un EHPAD est en moyenne une dépense qui s'élève à plus de 2500 euros par mois (voire beaucoup plus dans certains établissements) alors qu'en moyenne, les personnes âgées en France ont un revenu de 1200 euros par mois. Devant cette conclusion, factuelle, les personnes âgées propriétaires, aidés de leurs enfants ou petits-enfants, frères et sœurs, se réunissent souvent pour estimer le besoin en financement futur et décider d'un bon prix de vente pour la maison. Parfois, chacun y va de son avis et le temps passe.

Il faut cependant faire très attention à la fiscalité qui évolue dans le temps. Ainsi, si vous souhaitez vendre le bien de votre proche pour payer son EHPAD ou son accueillant familial pour personnes âgées, il ne faut pas tarder car cela pourrait vous coûter plus cher si vous attendez trop longtemps. On pense en effet récupérer une aide conséquente avec la somme d'argent issue de la vente du logement mais on ne tient pas compte de la taxe fiscale intervenant selon le moment où celle-ci (la vente du bien) intervient.

Si vous souhaitez vendre le bien immobilier de votre proche qui va en EHPAD, que vous êtes à la recherche de conseils, inscrivez vous ci-dessus et un conseiller en Immobilier vous renseignera pour vous expliquer comment faire et les pièges à éviter.

Faut-il l'accord de tous les enfants pour vendre le bien de vos parents ?

Plusieurs cas de figure sont à considérer :

• La vente d’un bien immobilier appartenant à une personne sous mesure de protection, comme une tutelle ou une curatelle, nécessite des précautions particulières. Si le parent est sous tutelle, le tuteur devra obtenir l’autorisation du juge des tutelles. De plus, la vente ne doit pas compromettre l’obligation alimentaire, qui impose aux enfants de subvenir aux besoins de leurs parents en difficulté.

• Si le bien est détenu en indivision par plusieurs héritiers, l’accord de tous les enfants peut être requis pour éviter des conflits. En cas d’indivision, chaque propriétaire dispose d’un droit sur le bien, mais aucune vente ne peut être conclue sans consensus, sauf recours au juge.

• Lorsqu’un parent âgé bénéficie de l’usufruit et que ses enfants détiennent la nue-propriété, ils doivent également s’entendre pour vendre.

Nous verrons par la suite dans cet article qu'il est parfois préférable d’envisager d’autres solutions, comme une donation ou un prêt familial.

Quand vendre la maison de son proche pour payer l'EHPAD ?

Au delà du prix de vente qui focalise souvent notre attention, la question du "quand vendre" est véritablement essentielle. Le moment de la vente effective et celui de la date de mise en vente de la résidence de votre proche pour payer son EHPAD sont les deux points primordiaux pour éviter de payer des impôts sur la plus-value immobilière.

Lorsque votre proche entre en EHPAD, de facto sa résidence principale devient l'EHPAD et son logement, le domicile historique où il vivait jusqu'alors et dont il est propriétaire, devient par conséquent sa résidence secondaire. Alors qu'il pourrait être anecdotique, ce changement de statut n'est pas sans conséquence d'un point de vue financier pour le droit français.

La fiscalité sur la cession immobilière est alors très différente suite à ce changement de situation avec les évolutions suivantes :

• Aucun impôt n'est à payer sur la vente d'une résidence principale pour votre père ou votre mère, c'est l'exonération traditionnelle existante sur le domicile principal faisant référence au code général des impôts.

• A contrario jusqu'à 36,20% d'impôts sur la plus-value à payer pour la vente d'une résidence secondaire. Vous avez vendu l'appartement plus cher que vous ne l'aviez acheté il y a quelques années alors vous avez réalisé une plus-value qui est imposable.

Afin d'éviter de payer ses impôts sur la plus-value qui auront un impact financier non négligeable sur vos finances, il faut soit :

• Que le logement soit mis en vente avant le départ de la personne en établissement de type EHPAD. Cela exige donc que la décision de cession soit prise très rapidement, parfois avec l'accord d'un juge en cas de tutelle ou de curatelle.

• Que le logement soit vendu dans un laps de temps dit "acceptable". En général, le bien doit être vendu sous un délai d'un an et qu'il n'ait pas été occupé durant cette période. Cela signifie donc qu'il ne doit pas être loué entre temps par la famille.

  
  

Quels sont les documents nécessaires pour vendre le bien d'une personne âgée proche pour payer sa maison de retraite ?

Pour vendre le domicile d’une personne âgée proche, votre grand-père ou votre grand-mère par exemple, il est essentiel de rassembler tous les documents nécessaires afin de sécuriser la démarche et d’éviter tout blocage juridique. On vous fait une rapide synthèse des pièces obligatoires :

En premier lieu, l’acte authentique de propriété doit être présenté au notaire, qui se chargera de la transaction. Si la personne âgée est sous tutelle ou curatelle, comme évoqué précédemment, une autorisation du juge des tutelles peut être requise, selon sa situation. Il est également important de préparer les documents relatifs à l’état du bien, tels que les diagnostics immobiliers obligatoires.

Si la personne âgée ne peut pas se déplacer ou signer elle-même l’acte, une procuration peut être établie pour mandater un proche ou un représentant légal.

Enfin, un dossier complet doit être constitué avec les pièces justificatives d’identité, les éventuels contrats de location en cours et les certificats attestant de l’absence d’opposition à la vente.

Comme vous pouvez le voir, c'est un processus long et pouvant paraître fastidieux. Si votre projet financier est de vendre votre maison pour payer l'EHPAD ou une maison de retraite, il est donc très important de s'y prendre le plus tôt possible pour des raisons financières, juridiques et fiscales.

Maison à vendre pour payer l'ehpad

Quelles autres alternatives à la vente de votre maison pour payer l'EHPAD ?

Si vous ne souhaitez pas vendre votre maison, que le juge des tutelles s'y oppose ou que le marché immobilier n'est pas porteur à court terme, vous avez plusieurs possibilités qui s'offrent à vous :

• Obtenir toutes les aides possibles existantes : APA, ASH, crédits d'impôts afin de faire baisser le coût total de l'EHPAD.

• Décider de faire entrer votre proche dans une famille d'accueil pour personnes âgées, une solution 2 fois moins chère que l'ehpad. Au delà du caractère chaleureux et humain de cet hébergement pour personnes âgées, cet économie importante, que l'on estime à plus de 14 000 euros par an, pourra vous permettre de conserver la maison de vos parents au sein de votre patrimoine familial.

Que faire si je ne souhaite pas vendre la maison de mes parents qui vont en EHPAD ?

Si vous ne souhaitez pas vendre la maison de vos parents quand ils vont en EHPAD, vous avez d'autres solutions qui s'offrent à vous :

• Vous pouvez simplement décider de louer la maison ou l'appartement et ainsi avoir assurer à vos parents un revenu régulier et des ressources financières pour payer la maison de retraite de leur choix. Ils seront néanmoins imposés fiscalement sur les revenus issus des loyers qu'ils vont toucher.

• Vous pouvez décider de vendre la maison de votre père ou de votre mère mais en viager afin de disposer d'un revenu régulier qui permettra ainsi de financer l'EHPAD dans la durée. Avec le viager, ils conserveront l'usufruit de la maison ou de leur appartement, vous obtiendrez des mensualités plus importantes qu'avec la location simple pour vos proches mais ce patrimoine sort de l'héritage lors du décès. Vous n'hériterez donc pas du bien immobilier de vos grands-parents ou parents lorsqu'il est mis en viager.

• Votre proche peut initier une transmission de son capital immobilier et donner la maison de son vivant à ses enfants ou petit-enfants. Cela passe par une donation, démarche réalisée avec un notaire qui vous conseillera.

  
  

Conclusion

Comme indiqué précédemment, la pension de retraite ou les aides sociales ne suffisant pas, de nombreuses personnes âgées doivent vendre leur maison pour payer leur entrée en EHPAD. Cependant et bien heureusement, des solutions alternatives existent pour éviter cela. Si malgré tout, vous faites le choix de vendre le bien immobilier de votre proche, n'hésitez pas à nous contacter pour que nous puissions vous conseiller au mieux avec nos partenaires. Attention, seul le propriétaire du bien devant la loi, en pleine possession de ses capacités mentales, peut décider de vendre son logement et signer l’acte définitif devant notaire, éventuellement aidé par ses proches. Si son discernement est altéré, une mesure de protection juridique (sauvegarde de justice, curatelle, tutelle) est nécessaire, et la vente devra être réalisée par le mandataire désigné, avec l’autorisation du conseil de famille ou du juge des tutelles. Par conséquent, si votre proche est atteint de la maladie d'Alzheimer cela implique des mesures à prendre, voir notre article : Vendre la maison de ses parents atteins d'Alzheimer